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第一批帶押過(guò)戶(hù)的賣(mài)房人,已經(jīng)省錢(qián)了

作者:小編 日期:2023-04-23 09:13:10 點(diǎn)擊數:

2023年04月22日10:51  中國新聞網(wǎng)  

 “今年2月,我打算清貸賣(mài)房,但是銀行方面告訴我,要預約排隊?!奔易√旖虻慕?化名)告訴中新經(jīng)緯。

  由于賣(mài)房時(shí)間緊張,姜喜又給銀行打電話(huà)咨詢(xún),工作人員告訴她,用帶押過(guò)戶(hù)的方式辦理貸款,就不需要提前還貸款了。

  姜喜面臨的情況只是眾多二手房交易的縮影。二手房交易中,賣(mài)方通常需要將貸款結清、在銀行解抵押后,才能進(jìn)行交易。而帶押過(guò)戶(hù)卻將過(guò)去這套交易模式優(yōu)化,房子可以在帶抵押的情況下進(jìn)行交易,這無(wú)疑對房地產(chǎn)市場(chǎng)和買(mǎi)賣(mài)雙方帶來(lái)了利好。

  事實(shí)上,帶押過(guò)戶(hù)業(yè)務(wù)早在2008年于上海已有先例,但直到2022年,帶押過(guò)戶(hù)從個(gè)別城市試點(diǎn)逐漸推開(kāi),如今在全國大部分城市進(jìn)行推廣。部分房主已經(jīng)成功通過(guò)“帶押過(guò)戶(hù)”進(jìn)行房產(chǎn)交易。但是,對于這一不算新生的事物,很多人還不甚了解,還有不少銀行處于觀(guān)望中。

  “不到三周完成交易”

  帶押過(guò)戶(hù)背后算的是一筆經(jīng)濟賬。假如房主有一套300萬(wàn)元的房產(chǎn),還有80萬(wàn)元貸款沒(méi)有還清。以前,房主如果手里沒(méi)有80萬(wàn)元還清貸款,就需要找第三方公司墊資,借一筆“過(guò)橋貸”。房主根據時(shí)間長(cháng)短支付墊資費用,有的墊資公司按日計息。

  中新經(jīng)緯以客戶(hù)身份咨詢(xún)某房產(chǎn)中介公司,一位中介人員介紹,借款80萬(wàn)元,一天需支付利息約420元,折算下來(lái)年利率約19%,如借款一個(gè)月需要支付1.26萬(wàn)元利息。

  帶押過(guò)戶(hù)則能幫助像姜喜這樣的房主節省資金和交易時(shí)間。姜喜告訴中新經(jīng)緯,由于買(mǎi)方著(zhù)急落戶(hù)口,所以他們都希望交易能盡快完成。

  “我的房子總價(jià)145萬(wàn)元,在天津的建設銀行做了按揭貸款,當時(shí)還有11萬(wàn)元貸款沒(méi)有結清?!苯卜Q(chēng),銀行方面告知她,該行2022年12月推出了帶押過(guò)戶(hù),但是需要滿(mǎn)足一定條件才能辦理。

  姜喜介紹,條件就是買(mǎi)方也需要到賣(mài)方的貸款銀行去辦理貸款,并且必須走商業(yè)貸款,同時(shí)還需要審核貸款人的資質(zhì)。“買(mǎi)方和賣(mài)方需要同時(shí)到場(chǎng),買(mǎi)方要提供一些相關(guān)證件,比如身份證、戶(hù)口本等?!?/p>

  她表示,整個(gè)交易流程前后只用了不到三周,第一步去銀行提交面簽資料,第二步去銀行交首付款、打買(mǎi)賣(mài)協(xié)議辦貸款,第三步去房管局交稅、取房本?!皞€(gè)人感覺(jué)不錯,如果買(mǎi)方能用組合貸款就更完美了?!?/p>

  與姜喜相比,郭笑(化名)辦理帶押過(guò)戶(hù)的經(jīng)歷更為曲折?!拔沂嵌鲁跞ャy行面簽的,四月初銀行才放款,歷時(shí)將近兩個(gè)月?!惫Ρ硎?。

  今年春節前,郭笑看上了一套湖北武漢市的二手房,但賣(mài)方還有40多萬(wàn)元貸款沒(méi)有還完?!澳昵?,我們已經(jīng)在另一家銀行進(jìn)行了面簽,年后賣(mài)家知道這個(gè)政策后,就決定從提前還款改為帶押過(guò)戶(hù),二月我們重新去賣(mài)方的貸款行面簽?!?/p>

  對于賣(mài)家突然改變決定,郭笑也曾在心里犯嘀咕,但在詢(xún)問(wèn)房產(chǎn)中介后表示理解:“中介解答后我覺(jué)得也沒(méi)什么問(wèn)題,大家都是年輕人,賣(mài)家也想省錢(qián),就能理解他?!?/p>

  作為所在區域第一個(gè)辦理帶押過(guò)戶(hù)的案例,郭笑認為,整個(gè)過(guò)程體驗下來(lái)和原來(lái)貸款買(mǎi)房差不多,多出來(lái)的就是面簽之后的等待時(shí)間。郭笑說(shuō),雖然“吐槽”等了好久才入住,但整體上是滿(mǎn)意的?!皫а哼^(guò)戶(hù)其實(shí)方便了很多賣(mài)家,省去了過(guò)橋費?!?/p>

  家住河南洛陽(yáng)的田文昌(化名)同樣對中新經(jīng)緯表示,因為帶押過(guò)戶(hù)屬于新業(yè)務(wù),銀行工作人員不熟悉流程,辦理周期比較長(cháng)。他認為,除了業(yè)務(wù)辦理周期較長(cháng),自己按照步驟配合銀行,整個(gè)過(guò)程沒(méi)有費太多心思。

  “我們一般會(huì )建議買(mǎi)家進(jìn)行帶押過(guò)戶(hù)?!崩罘暹_(化名)是廣東珠海市的一位房產(chǎn)中介,在他看來(lái),帶押過(guò)戶(hù)會(huì )給買(mǎi)賣(mài)雙方節省很多時(shí)間,也節約資金。

  李峰達坦言,“贖樓”(注:指賣(mài)方籌錢(qián)付清之前辦理的銀行貸款本息)不僅會(huì )產(chǎn)生很多費用,還耽誤時(shí)間,現在向銀行預約還款排隊時(shí)間比較長(cháng)。還有一種方式是買(mǎi)家將首付款拿來(lái)給賣(mài)家還貸款,但這樣做存在一定風(fēng)險,因此通常中介公司會(huì )提供擔保服務(wù),這項服務(wù)需要視金額收取擔保費,比如100萬(wàn)元可能收取5000元擔保費。帶押過(guò)戶(hù)則省去了這些煩惱。

  有城市一季度業(yè)務(wù)量超過(guò)去年全年

  今年3月,中國自然資源部、中國銀保監會(huì )發(fā)布了《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”便民利企服務(wù)的通知》。據自然資源確權登記局副局長(cháng)趙燕介紹,全國共有15個(gè)省份100多個(gè)地市探索開(kāi)展了不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”,其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開(kāi)展。

  中新經(jīng)緯了解到,各地各銀行業(yè)務(wù)開(kāi)展進(jìn)度不一。比如較早探索帶押過(guò)戶(hù)業(yè)務(wù)的珠海市,從2020年9月至今已兩年有余,珠海市銀行業(yè)協(xié)會(huì )披露的數據顯示,今年一季度,珠海二手房“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)共辦理245宗,抵押金額約3.38億,業(yè)務(wù)量超過(guò)2022年全年。目前,開(kāi)通此業(yè)務(wù)的珠海銀行機構超過(guò)20家。

  據報道,自今年1月10日,二手房“帶押過(guò)戶(hù)”政策實(shí)施以來(lái),武漢市共辦理二手房“帶押過(guò)戶(hù)”540余件,辦件數量持續快速增長(cháng),二手房“帶押過(guò)戶(hù)”已在武漢市全面展開(kāi)。

  北京市住建委等四部門(mén)于3月31日發(fā)布通知,即日起,北京市個(gè)人二手房交易中,買(mǎi)賣(mài)雙方可以自愿選擇使用“帶押過(guò)戶(hù)”服務(wù)。

  “前幾天分行確實(shí)提到了這項業(yè)務(wù),但目前還不能辦理?!?月21日,中新經(jīng)緯以客戶(hù)身份咨詢(xún)農業(yè)銀行北京某支行,一位個(gè)貸客戶(hù)經(jīng)理表示,該行系統仍在調試中,待相關(guān)細則完善后會(huì )在官方渠道發(fā)出通知。

  中國銀行北京市某支行工作人員介紹,有需要的客戶(hù)可以前往網(wǎng)點(diǎn)登記預約,但目前還未正式辦理。此外,該工作人員還透露,中國銀行的“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)可以實(shí)現跨行操作。

  股份制銀行中,招商銀行北京市某支行工作人員表示,已接到通知,但還沒(méi)有接到執行通知,同樣在細則制定階段。

  跨行、組合貸是難點(diǎn)

  “帶押過(guò)戶(hù)目前成交的客戶(hù)還不多,需要滿(mǎn)足一些條件。每個(gè)銀行的政策不一樣,所以具體要先咨詢(xún)貸款銀行才知道能否辦理?!彼拇ǔ啥家患曳慨a(chǎn)中介公司的中介表示。

  珠海市銀行業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)羅磊公布的一項數據顯示,珠海市2022年二手房交易辦理銀行按揭的筆數超過(guò)一萬(wàn)筆,但二手房帶押過(guò)戶(hù)辦理筆數只有146筆,所占比例較低。

  隨著(zhù)帶押過(guò)戶(hù)業(yè)務(wù)在全國范圍的鋪開(kāi),或許會(huì )有越來(lái)越多客戶(hù)選擇帶押過(guò)戶(hù)。

  但并非所有交易都適合做帶押過(guò)戶(hù)。如北京市明確,二手住房交易“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)需要同時(shí)滿(mǎn)足四個(gè)方面的條件:北京市個(gè)人二手房交易;買(mǎi)方必須是全款或者辦理的是個(gè)人住房商貸購房;賣(mài)方未結清的貸款必須是商貸,或是已經(jīng)還清公積金貸款部分的組合貸;所交易的住房在轄區內商業(yè)銀行僅存一次有效抵押。

  此外,中新經(jīng)緯在采訪(fǎng)中了解到,帶押過(guò)戶(hù)在執行中還存在一些“痛點(diǎn)”,比如大部分銀行僅支持本銀行辦理,支持跨行操作的仍屬少數,另外絕大部分銀行只支持買(mǎi)家使用純商業(yè)貸款。

  “帶押過(guò)戶(hù)這個(gè)業(yè)務(wù),其實(shí)銀行還是比較歡迎的?!蹦吵巧绦幸恢行虚L(cháng)對中新經(jīng)緯表示。在他看來(lái),唯一影響銀行的問(wèn)題是房產(chǎn)過(guò)去的抵押行是否能夠順利配合、是否會(huì )設置障礙。“現在要在銀行提前歸還按揭貸款,原貸款行還是比較抵觸?!?/strong>

  羅磊也提到,在2022年辦理的146筆二手房帶押過(guò)戶(hù)中,只有3筆是跨行業(yè)務(wù),比例較低。他建議,各行之間要加強協(xié)調,破除壁壘,推動(dòng)跨行帶押過(guò)戶(hù)業(yè)務(wù)推廣;有公積金業(yè)務(wù)的主要商業(yè)銀行,要積極探索,爭取年內推動(dòng)二手房帶押過(guò)戶(hù)業(yè)務(wù)覆蓋公積金業(yè)務(wù)。

  中南財經(jīng)政法大學(xué)數字經(jīng)濟研究院高級研究員金天對中新經(jīng)緯表示,從近期實(shí)踐看,銀行響應意愿不高,落地案例少,或有如下原因:一是帶押過(guò)戶(hù)過(guò)程中,如果交易最終未達成,或者其中參與方存在抵質(zhì)押物及房產(chǎn)交易方面的特殊情況、特殊要求,會(huì )給銀行造成操作上的潛在風(fēng)險點(diǎn);二是各行、各部門(mén)對政策的理解、內部管理要求存在或有一定差異,也給各行商貸之間、商貸與公積金貸之間的相互協(xié)同帶來(lái)挑戰;三是銀行推動(dòng)這項業(yè)務(wù)帶來(lái)的好處有限,反而容易在跨行帶押過(guò)戶(hù)過(guò)程中損失存量房貸客戶(hù),這才是其積極性不高的更主要原因。

  此外,跨行辦理在操作上仍存在一定難度。北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對中新經(jīng)緯表示,帶押過(guò)戶(hù)特別需要銀行的同意和密切配合?!皼](méi)有原抵押銀行的同意,是無(wú)法實(shí)現帶押過(guò)戶(hù)的。而新按揭貸款如何保證老抵押對應的債權不落空,能夠及時(shí)償還或提存,都需要銀行做好細節控制?!蓖跤癯颊f(shuō)。

  獨立國際策略研究員陳佳對中新經(jīng)緯表示,近期有關(guān)部門(mén)和監管機構對帶押過(guò)戶(hù)業(yè)務(wù)流程中按揭貸款跨行接力具體的接續政策措施和實(shí)務(wù)操作做了方向指引和具體規定,相信隨著(zhù)未來(lái)相關(guān)細則的進(jìn)一步出臺,帶押過(guò)戶(hù)的相關(guān)風(fēng)險度量、轉移、定價(jià),以及銀行綜合風(fēng)控運營(yíng)體系的進(jìn)一步完善,尤其是對新合約執行利率等具體問(wèn)題的進(jìn)一步細化,這項業(yè)務(wù)將得到全面推進(jìn)。

  陳佳進(jìn)一步指出,在具體的執行過(guò)程中,銀行機構依舊要嚴守風(fēng)險底線(xiàn),嚴防利用帶押過(guò)戶(hù)進(jìn)行套貸等風(fēng)險違規情況,在通過(guò)產(chǎn)品服務(wù)創(chuàng )新服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟的同時(shí)繼續防范與化解系統性風(fēng)險。




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